چون گذشته از اينكه در آئين نامه هاي موجود نسبت به اجراي مفاد اسناد رسمي در مورد عمليات و مزايده ي سرقفلي هيچگونه دستوري داده نشده و نحوه ي انجام ارزيابي و اخطار ماده ي 108 و صدور سند انتقال اجرايي مشخص و معلوم نيست و همچنين بعد از صدور سند انتقال اجرايي نيز در ثبت خلاصه معامله ي آن در دفتر املاك مواجه با اشكالاتي است لذا به نظر اينجانب هم مزايده ي آن خالي از اشكال نيست و احتياج به تصويب آئين نامه ي خاص در اين مورد بوسيله ي مقامات صالحه است و ادعا و اعتراض بستانكار نيز مردود است.”

با اعتراض بستانكار به نظريه ي مذكور، موضوع در هيئت نظارت مطرح شد. رأي هيئت نظارت چنين است: «با توجه به ماده 62 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي، نظر آقاي رئيس اداره اجراي ثبت تهران فسخ مي شود.”

نظر هيئت نظارت براين است كه وقتي طبق آئين نامه بازداشت سرقفلي مجاز است ارزيابي يا مزايده ي آن نياز به تصويب مواد خاصي ندارد و غرض از بازداشت، وصول حقوق بستانكار از محل فروش مال بازداشت شده است و مواد آئين نامه ي اجراي مفاد اسناد رسمي كافي براي عمل به اين منظور است.

نظريه شوراي عالي ثبت  :

“گزارش شماره ي 294/1 30/1/71 اداره كل اجراي اسناد رسمي در خصوص شوراي عالي ثبت (قسمت اسناد) مطرح و به شرح زير اتخاذ تصميم شد:

نظر به اينكه مزايده ي سرقفلي، مقاير با حقوق اشخاص ثالث است لذا هرگونه اقدامي در اين مورد وجهه قانوني نداشته و ضمناً رأي شماره ي 7107 9/11/70 هيئت نظارت نيز فسخ مي شود.”

با توجه به ماده واحده ي مصوب 25  ديماه 1369، مجمع تشخيص مصلحت نظام در خصوص حق كسب يا پيشه و يا تجارت كه مقرر مي دارد: «در مورد – حق كسب و پيشه و يا تجارت، مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه 1356 عمل ميشود» و مواد 18 و 19 و تبصره هاي آن در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب دوم مردادماه 1365 نيز نسبت به حق كسب يا پيشه يا تجارت و انتقال آن تعيين تكليف كرده است و شوراي عالي ثبت نيز تعيين نكرده مزايده ي سرقفلي (حق كسب يا پيشه يا تجارت) به چه صورت با حقوق اشخاص ثالث و همچنين قانون مغايرت و مخالفت دارد. در هر صورت چون پيامد هر بازداشتي مزايده ي مورد بازداشت است علي الاصول با وجود ماده ي 62 آئين نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا كه حذف نشده است رأي هيئت نظارت صحيح به نظر مي رسد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

فصل دوم: مشكلات بعد از تنظيم سند انتقال اجرايي

با تنظيم سند انتقال اجرايي در دفترخانه اسناد رسمي مشخص مي گردد كه مشكلات به حداقل ممكن خود رسيده است، چرا كه با اخذ جريان ثبتي از اداره ثبت محل وقوع ملك، فرض بر اين است كه دفترخانه با اطلاع كامل از جريان ثبتي ملك اقدام به تنظيم سند رسمي انتقال نموده است. با اين وجود مشكلات ناشي از تنظيم سند انتقال اجرايي تا اخذ دفترچه سند مالكيت در مواردي كه اصل سند مالكيت در دسترس نبوده است (كه غالب اسناد تنظيمي انتقال اجرايي به همين صورت است) به استناد سند تنظيمي در دفترخانه اسناد رسمي و خلاصه معامله آن همچنان ادامه دارد.

براساس ماده ي 36 آئين نامه قانون دفاتر اسناد رسمي، دفترخانه از تاريخ وقوع معامله تا 5 روز مهلت دارد تا خلاصه معامله ي مربوط (اعم از اينكه معامله انتقال ارادي باشد يا اجرايي) را به ثبت محل تحويل و رسيد دريافت نمايد. متأسفانه با توجه به حجم عظيم كارهاي روزمره در ادارات ثبت اسناد و املاك، خلاصه معاملات به سادگي در دفاتر املاك ثبت نمي شود و معمولاً رويه به اين صورت است كه با تنظيم سند انتقال اجرايي، دفترخانه با تحويل سند انتقال رسمي بنچاق) و نيز خلاصه معامله به متعامل، وي را راهنمايي مينمايند تا با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملك اقدام به اخذ دفترچه سند مالكيت نمايد.

در اينجا براي روشن شدن بحث، رويه ي دريافت سند مالكيت به استناد بنچاق و خلاصه معامله تنظيمي در دفتر اسناد رسمي، از ادارات ثبت اسناد و املاك را به طور خلاصه ذكر مي نماييم:

  1. مراجعه ذينفع به اداره ثبت محل وقوع ملك و تقاضاي صدور دفترچه سند مالكيت به استناد سند انتقال اجرايي تنظيم شده در دفتر اسناد رسمي و خلاصه معامله آن سند.
  2. دستور رئيس يا معاون اداره ثبت مبني بر ثبت تقاضا در دفتر انديكاتور دبيرخانه و تعيين نماينده اقدام.
  3. ثبت تقاضا در دفتر انديكاتور به وسيله ي متصدي مربوطه و ارسال تقاضا و پيوست هاي به بايگاني مربوطه.
  4. الصاق تقاضا و پيوست هاي آن به پرونده ي ثبتي و تحويل آن به نماينده مربوطه.
  5. تهيه پيش نويس بخشنامه بي اعتباري سند اوليه توسط نماينده اقدام و ارسال آن به بايگاني جهت اخذ گواهي هاي سه گانه.
  6. گواهي هاي سه گانه ي بايگاني، دفتر بازداشتي و دفتر املاك براي بخشنامه بي اعتباري سند اوليه.
  7. امضاي رئيس يا معاون و تعيين شماره و تاريخ صدور توسط دبيرخانه و ارسال بخشنامه به كليه دفاتر اسناد رسمي جهت بي اعتبار كردن سند مالكيت قبلي متعلق به معامل سند انتقال اجرايي.
  8. تهيه پيش نويس سند مالكيت جديد به نام متعامل سند انتقال اجرايي توسط نماينده اقدام.
  9. انجام گواهي هاي سه گانه: بايگاني، دفتر بازداشتي و دفتر املاك براي پيش نويسي سند مالكيت.
  10. دستور ثبت در دفتر املاك توسط رئيس يا معاون و ارسال پرونده به بايگاني تا با اطلاع بايگان پرونده به دفتر املاك ارسال گردد.
  11. ثبت ملك به نام متعامل سند انتقال اجرايي در دفتر املاك اداره ثبت و صدور دفترچه ي مالكيت براساس دفتر املاك به نام متعامل و تحويل آن پس از پرداخت هزينه هاي حسابداري و احراز مالكيت در دبيرخانه با تعيين شماره خروجی سند مالكيت از دبيرخانه.

تمامي اين مراحل در مورد سند انتقال اجرايي صورت مي پذيرد. اما همانطور كه مشاهده مي گردد هرچند كه آغاز اين مراحل كاملاً اداري است و احتياج به رسيدگي خاصي ندارد و مشكلی نيز پيش نمي آيد. اما در ادامه همين مراحل برخي رسيدگي هاي ثبتي و تخصصي وجود دارند كه بعضاً آنچنان پيچيده است كه ممكن است جهت اين مشكلات مكاتبات و اعتراضاتي صورت گيرد كه در هيئت نظارت ثبت استان مربوطه و يا شوراي عالي ثبت مورد رسيدگي قرار گيرد و در صورت اين مشكلات حل مي شود والا پرونده به مراجع قضايي ارسال مي گردد.

 

بند اول:اقاله سند انتقال به وسیله معامل و انتقالات بعدی :

به طور خاص مشكلات ثبتي سند انتقال اجرايي بعد از تنظيم آن از مرحله پنجم به بعد به وجود مي  آید.زمانی که سند مالکیت معامل انتقال اجرایی به علت عدم ارائه میبایست در اداره ثبت بی اعتبار گردد، جهت انجام این امر نماینده ثبت بخشنامه ای تهیه و به کلیه دفاتر اسناد رسمی ابلاغ مینماید. متصدیان دفتر املاک اداره ثبت در تنظیم این بخشنامه نقش بسیار مهمی دارند. یکی از مشکلات ادارات ثبت در خصوص ثبت معاملات ناشی از انتقالات اجرایی ، امکان معاملات بعدی مورد معامله با سند مالکیت قبلی ( سندی که در ید معامل است ) ویا اقاله آن سند انتقال میباشد.

در این صورت و به لحاظ اینکه با اقاله سند انتقال قبلی ، معامل ذهیچ مالکیتی در دفتر املاک اداره ثبت ندارد، ذینفع میبایست مجددا به دادگستری مراجعه و به اخذ حکم اقدام نماید. نمونه ای از آرائ قضایی ذیلا آورده میشود :

تاریخ رسیدگی : 19/11/71

شماره دادنامه : 739/3

مرجع رسیدگی : شعبه سوم دیوان عالی کشور

خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 15/11/68 آقای رحیم …….. دادخواستی به طرفیت آقای حسین…..به خواسته تقاضای صدور حکم بر ابطال سند شماره 25288 -2/7/45 دفتر اسناد رسمی شماره 12 قائمشهر به شعبه دوم دادگاه حقوقی آن شهرستان تسلیم و توضیح داده :خوانده دو قطعه زمین متصرفی مرا بموجب سند فوق خریداری کرده و بعد از مدتی بموجب سند عادی مورخ 14/8/62 به اینجانب انتقال قطعی داده. چون سند رسمی هنوز به قوت خود باقیست و ممکن است در آینده ایجاد مشکل نماید تقاضای صدور حکم بشرح فوق را دارد . خوانده بشرح لایحه تقدیمی ضمن اعتراض به بهای خواسته پاسخ دتده خواهان قبلا این دعوا را طرح نموده که بموجب دادنامه 54/87 و 86 شعبه دوم دادگاه شهرستان ساری حکم بر رد دعوا صادر شده و موضوع مشمول اعتباار امر مختومه است  وطرح مجدد دعوا وجهه قانونی نداردو تقاضای رد دعوا را دارد. دادگاه با پذیرش ایراد امر مختومه بودن موضوع به استناد بند 4 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر رد دعوا صادر مینماید. خواهان درخواست تجدید نظر نموده و دادگاه به لحاظ اینکه خوانده به تقویم خواسته اعتراض نموده و دادگاه مکلف بوده قبل از رسیدگی ماهوی به اعتراض وی رسیدگی کند ، دادنامه  معترض عنه را فسخ و پرونده را جهت اقدام لازم اعاده داده است .خواهان در جلسه دادرسی بهای خواسته را 2010000 ریال تعیین نموده  و به همین علت قرار عدم صلاحیت صادر و پرونده به پرونده به دادگاه حقوقی یک ارسال داشته . در این مرحله  آقای ….. بوکالت ازخواهان وارد دعوا شده و اظهار داشته سند سال 62 یک اقرار نامه و تعهد جدید است که مورد ترافع و حکم قرار نگرفته تا مشمول قاعده امر مختوم قرار گیرد. نوشته و تعهد قبلی که اساس احکام صادره قبلی بوده قبل از اظهار نظر دیوان عالی کشور و هنگامی که پرونده در آن مرجع به علت انعقاد قرارداد جدید تقاضای مختومه شدن پرونده گردیدهو خوانده با تعهد جدید به دفتر خانه اعلام نموده که سند مورد دعوا را باطل کرده است . لذا سبب دعوای دوم که حق مورد ترافع از آن ناشی میشود ، سند سال 62 میباشد. خوانده پاسخی به دعوا نداده ودر جلسه رسیدگی حاضر نشده. دادگاه در تاریخ 17/10 70 به صدور حکم بر ابطال سند مورد دعوا اظهار عقیده مینملید  و این شعبه برابر دادنامه شماره 153/3-10/3/71 در مقام رسیدگی به اعتراض خوانده نظریه را مورد تنفیذ قرارداده پس از اعادهرونده در تاریخ 24/3/71 خاتمه رسیدگی اعلام و به لحاظ اینکه خوانده نسبت به مستند دعوا اظهار انکار و تکذیبی به عمل نیاورده و احکام صادره قبلی که مورد استناد وی قرار گرفته قبل از تاریخ تنظیم سند مورخ 14/8/63 صادر شده وبموجب آن خوانده صریحا به بطلان سند موضوع خواسته و انتقال دو قطعه ملک به خواهان  اقرار نموده و اصالت مستند مذکور به استناد ماده 2 قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی محرز است، حکم بر ابطال سند رسمی موضوع دعوا مینماید. خوانده درخواست تجدید نظر نموده و دادگاه رای صادره را مورد تایید قرار داده و  پرونده رسیدگی به این شعبه ارسال شده . لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت میشود.

هیئت در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهند :

رای :

دادنامه تجدید نظر خواسته شماره168-25/3/71 صادره از دادگاه حقوقی یک قایمشهر با موازین  قانونی مطابقت نداردودر خور نقض است زیرا سند رسمی شماره 25288-2/7/45 تنظیمی در دفتر …….دلالت دلرد بر اینکه آقای رحیم…… تمامی حق اولویت و…..را در دو قطعه زمین در تاریخ 2/7/45 به آقای حسین…….فروخته و انتقال قطعی داده  و گرچه مندرجات سند عادی تنظیمی فیمابین آقایان حسین ورحیم مشعر است  بر اینکه حسین حقوق خود را در دو قطعه زمین در تاریخ 14/8/62 به آقای رحیم واکذار و منتقل کرده است و حتی طی نامه مورخ 14/8/62 به دفتر رسمی 12 ……(تنظیم کننده سند رسمی قبلی ) اعلام داشته مالکیت زمین فوق بنام آقای رحیم باقی است و از دفتر خانه تقاضا کرده است سند رسمی شماره 25288 -2/7/45 در رابطه با دو قطعه زمین …..ابطال و از درجه اعتبار ساقط گردد که در جریان دادرسی از ناحیه آقای حسین نسبت به دو فقره سند عادی مذکور انکار وتکذیب نشده است وفرض بر صحت این دو فقره سند،آقایان حسین ورحیم متفقا طی لایحه ای که در ارتباط با پرونده های فرجامی شماره 12/6952 و 13/6952 شعبه سوم دیوان عالی کشور به شعبه مرقوم ارسال نموده اند ودر پرونده فرجامی مظوط میباشد اعلام داشته اند پرونده اینجانبان در رابطه با سند 25288 دفتر 12 بین طرفین سازش به عمل آمده و بدون شرط سند زمین فوق طی قباله جداگانه به آقای رحیم انتقال یافت وکلیه دعاوی طرفین از درجه اغعتبار ساقط است و تقاضا کرده اند پرونده ها مختومه گرددو مجموع این مدارک دلالت دارد بر اینکهطرفین معامله موضوع سند رسمی 25288-2/7/45 را اقاله کرده اند ، لکن دعوای آقای رحیم به کیفیتی که اقامه کردیده وجاهت قانونی ندارد. زیرا مطابق قانون ثبت سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام  محتویات و مندرجات آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت گردد  و انتقال بعدی مورد معامله موضوع سند رسمی و حتی اقاله آن موجب ابطال سند رسمی نخواهد بود.الا اینکه ذینفع میتواند به منظور اثبات مالکیت فعلی خود و یا الزام طرف به ثبت اقاله معامله و یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه دعوا نماید و نتیجتا  دعوای خواهان به خواسته ابطال سند رسمی انتقالبه کیفیتی که  اقامه گردیده قابلیت استماع نداشته و مقتضای کار صدور قرار رد دعوا بوده است و از این نظر دادنامه

تجدید نظر خواسته  که مخالف قانئن ثبت صدور یافته  نقض میشود و پرونده جهت اتخاذ تصمیم قانونی به دادگاه حقوقی ارجاع میگردد.

بند دوم : اشتباه در تنظیم سند انتقال اجرایی

تنظیم سند انتقال اجرایی  تشریفات پیچیده ای دارد . از سویی نظر به اینکه در سند انتقال اجرلیی معامل آن آزاذانه به تنظیم سند اقدام نمیکند و نیز با توجه به اینکه  املاک غیر منقول جزئ اموالی است که هیچ مالکی حاضر نیست به سادگی آن را از دست بدهد امکان اعاده به وضع سابق با توسل ذینفع آن به هر وسیله ای از جمله حتی عدم رعایت  تشریفات ممکن است .در خصوص سند انتقال اجرایی نیز همیشه امکان اشتباه وجود دارد . گاهی این اشتباه به علت عدم رعایت قوانین است ، اهم از عدم رعایت قوانین شکلی ویا ماهوی . در این حالت و حالات مشابه دیگر ذینفع میتواندبا اثبات اشتباه  و عدم رعایت قوانین خواهان ابطال سند انتقال اجرایی شود . با این وجود نظر به اینکه سند انتقال اجرایی رسمی است ، ادارات ثبت حتی با وجود فاحش بودن اشتباه به به هیچ وجه حق ندارند به آن سند ترتیب اثر ندهند.بنابر این کسی که ادعای وقوع اشتباه در تنظیم سند انتقال اجرایی را دارد می باید به دادگاه مراجعه نماید.ذیلا نمونه ای از آرای شورای عالی ثبت آورده می شود:

شماره رای:69

تاریخ:4/11/1345

مرجع رسیدگی:شورای عالی ثبت

عرصه و اعیان………….

عرصه و اعیان(که ابنیه و اشجار بود)ملکی در رهن بانک بود.پس از صدور اجراییه و وقوع مزایده و حراج و صدور سند انتقال اجرایی معلوم شد که در عملیات اجرایی اشتباهات ذیل رخ داده است:

الف-در آگهی مزایده ذکر ابنیه نشده است و در واقع قسمتی از وثیقه در آگهی ذکر نشده است در صورتجلسه مزایده نوشته شده است”ششدانگ یک قطعه زمین بشرح متن سند و پیش نویس آگهی مزایده”تاثیری ندارد علاوه بر اینکه متن سند رهن با موضوع پیش نویس آگهی مزایده از لحاظ مقدار مورد وثیقه فرق داردیعنی مورد وثیقه در سند رهنی عرصه و اعیان است و حال اینکه در آگهی مزایده و پیش نویس آن فقط عرصه است و احتمالا شامل اشجار هم می باشدچون در متن آگهی مزایده عبارت(باغ مشجر)دیدهمی شود.به هر حال رعایت بند دوم ماده 83 نظامنامه اجرا نشده است.

ب-آگهی مزایده دفعه دوم منتشر نشده است یعنی ماده 101 سابق نظامنامه اجرا و مواد 86-113 مکرر همان نظامنامه رعایت نشده است.

ج- در سند انتقال اجرایی صرفا زمین ذکر شده است و اشاره ای به مشغول بودن زمین به اعیان نشده است موقع تحویل زمین مذکور مشاهده شد که در آن خانه ای است و ثالثی ساکن آن است و ادعا دارد که به استناد سند رهنی خانه را از مالک به رهن گرفته است لذا از تحویل مورد سند انتقال اجرایی به برنده حراج (خود بانک)خودداری شد.

وکیل بانک هم سند انتقال اجرایی را به نمایندگی از موکل خود امضا کرده و در حین امضا توجه به اینکه سند مذکور غیر قابل امضاست و معامله برای موکل او غیر قابل قبول است نکرده بود بعد از آن متوجه امر شده و صدور سند انتقال دیگری را نسبت به اعیان درخواست کرد.

رای مورخ 4/11/1345 :

با صدور سند انتقال به نحو مذکور در گزارش ذینفع می تواند به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند.

نکات توضیحی:

اول:عدم رعایت بند دوم ماده 83 نظامنامه اجرا به شرح بالا کافی برای اعاده عملیات اجرایی است تا چه رسد که اشکالات دیگری در جریان باشد ولی :

دوم:دستور اعاده عملیات اجرایی پس از تنظیم سند انتقال اجرایی،مستلزم الغای سند رسمی است که شورای عالی ثبت آنرا در صلاحیت خود نمی داند و صدر ماده 25 مکرر قانون ثبت را شامل اسناد مالکیت و اسناد انتقال اجرایی ندانسته و نسبت به اسناد دیگر هم نظر به بی اعتباری نمی دهد و این امر را در صلاحیت مراجع قضایی می داند.[1]

 

 

 

 

 

 

نتیجه گیری:

با توجه به ناشناخته بودن سند انتقال اجرایی،امید است که با تعرفهء آن در این تحقیق و با آشکار کردن مشکلات آن در حقوق ایران در آینده بتوان از بروز مشکلات جدی حقوقی در این بخش از حقوق ثبت جلوگیری نمود.اهمیت اسنادرسمی و خصوصا اسناد مالکیت امروزه بر هیچ کسی پوشیده نیست و دولت به معنای اعم کلمه می باید اهمیتی دوچندان برای اسناد رسمی مالکیت در مقابل اسناد عادی قائل باشد.

متاسفانه سند انتقال اجرایی با توجه به وجود خلا های قانونی در برخی موارد مورد سوء استفاده های برخی افراد سودجو قرار گرفته است.از سوی دیگر سند انتقال اجرایی در برخی موارد تنها راه نجات افرادی است که حق و حقوق آنان به شدت پایمال

تکه های دیگری از این پایان نامه را می توانید

در شماره بندی فوق بخوانید

متن کامل پایان نامه ها در سایت homatez.com موجود است

You may also like...